APE: senza, il contratto è sanzionabile
L'Attestato di Prestazione Energetica va allegato al contratto e la clausola di consegna va citata: la sanzione per omissione va da 1.000 a 4.000 € (dimezzata per contratti sotto i 3 anni). Costa 60–150 € in città, vale 10 anni.
Impianti: la responsabilità è del proprietario
Se l'impianto elettrico o a gas non è conforme e l'inquilino subisce un danno, risponde il locatore. Verificare che esistano le dichiarazioni di conformità (o farne redigere una di rispondenza da un tecnico) è il controllo più sottovalutato e più importante.
Il contratto giusto: 4+4, 3+2, transitorio, breve
Il 4+4 a canone libero è il più diffuso, ma il 3+2 a canone concordato dà cedolare secca al 10% (invece del 21%) e riduzioni IMU nei Comuni ad alta tensione abitativa: spesso il netto per il proprietario è superiore. Il transitorio (1–18 mesi) e il breve (max 30 giorni, con CIN obbligatorio) hanno regole proprie. La registrazione all'Agenzia delle Entrate va fatta entro 30 giorni dalla firma.
- 4+4 libero: massima libertà sul canone, cedolare 21%
- 3+2 concordato: cedolare 10%, IMU ridotta, canone entro le fasce dell'accordo territoriale
- Transitorio: per esigenze temporanee documentate
- Breve: fino a 30 giorni, CIN e comunicazioni obbligatorie
Polizza tutela affitto: quanto costa e cosa copre
Copre canoni non pagati (in genere 6–12 mensilità), spese legali per lo sfratto e talvolta i danni all'immobile. Il premio è indicativamente il 3–5% del canone annuo. In alternativa si può chiedere all'inquilino una fideiussione bancaria o assicurativa. Un broker plurimandatario confronta più compagnie: i prezzi variano molto.
Fisco: cedolare secca, IMU e scadenze
Cedolare secca da esercitare in registrazione, IMU dovuta dal proprietario (con riduzione al 75% per il canone concordato), adeguamento ISTAT solo se non si è in cedolare, proroghe e risoluzioni da comunicare. Un calendario gestito dal commercialista costa 120–200 € l'anno e azzera le dimenticanze.
Tutto insieme: la soluzione Rendita Protetta
Rendita Protetta di Faber360 include APE e controllo impianti, redazione e registrazione del contratto, confronto delle polizze contro la morosità e la gestione delle scadenze fiscali del primo anno, a partire da 590 €. Per gli affitti brevi la gestione operativa è affidata al property manager partner con una fee separata.
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Domande frequenti
Posso affittare senza APE se l'inquilino è d'accordo?
No: l'obbligo è di legge e la sanzione colpisce entrambe le parti. Inoltre senza APE l'annuncio non può riportare la classe energetica, requisito obbligatorio.
La cedolare secca conviene sempre?
Quasi sempre per chi ha altri redditi (aliquota IRPEF superiore al 21%). Non conviene se si hanno molte spese detraibili da recuperare o redditi molto bassi. Il commercialista lo verifica in pochi minuti sulla tua dichiarazione.
Quanto dura uno sfratto per morosità?
Dalla prima mensilità non pagata all'esecuzione passano in media 6–12 mesi, con costi legali di 1.500–3.000 €. È il motivo per cui la polizza tutela affitto o una fideiussione sono così importanti.