1. Conformità urbanistica: i titoli edilizi
Ogni casa ha una storia amministrativa: licenza o concessione originaria, eventuali condoni, CILA e SCIA successive. Il tecnico la ricostruisce con un accesso agli atti in Comune (15–30 giorni nelle grandi città) e la confronta con lo stato di fatto. Verande chiuse, tramezzi spostati, sottotetti abitati senza titolo sono le difformità più frequenti.
2. Conformità catastale: la planimetria
Dal 2010 il notaio deve dichiarare in atto che la planimetria catastale corrisponde allo stato reale. Se non corrisponde serve un DOCFA prima del rogito (200–500 € più diritti). Attenzione: la conformità catastale non prova quella urbanistica, sono due verifiche distinte.
3. Impianti e dichiarazioni di conformità
Elettrico, termico, gas: senza dichiarazione di conformità (DiCo) o di rispondenza (DiRi) il venditore non è obbligato a fornirla, ma il costo di rifare un impianto non a norma può superare i 10.000 €. Chiedere i documenti e far verificare lo stato degli impianti fa parte della due diligence.
4. Classe energetica e costi futuri
L'APE è obbligatorio nell'annuncio e al rogito, ma la classe da sola dice poco. Uno studio di fattibilità energetica traduce la classe in euro: quanto spendi oggi, quanto costa portare la casa in classe C o B, quali incentivi esistono. È il documento che ti fa negoziare il prezzo con dati in mano.
5. Vincoli, agibilità e parti comuni
Vincolo paesaggistico o storico, certificato di agibilità, regolamento condominiale, delibere di lavori straordinari già approvati (e non ancora pagati): sono voci che incidono su costi e possibilità di intervento. Vanno lette prima, non dopo.
6. Valore e assicurazione dal giorno del rogito
Tra rogito e prima polizza passano in media diversi mesi. Chiedere al broker un preventivo multirischio (e catastrofale, se la zona lo richiede) prima della firma significa avere la casa coperta dal primo giorno, con un valore assicurato basato su una stima tecnica e non sul prezzo di acquisto.
7. Chi fa tutto questo e quanto costa
Presi singolarmente: accesso agli atti e due diligence 600–1.200 €, relazione di regolarità edilizia 400–800 €, studio energetico 300–600 €, più il tempo per coordinare tecnico, assicuratore e consulente. La soluzione Acquisto Sicuro 360° di Faber360 riunisce le quattro attività con un unico ingegnere referente, a partire da 1.290 €, con la relazione già pronta per notaio e banca.
- Due diligence tecnica e urbanistica
- Relazione di regolarità edilizia per notaio e banca
- Preventivo polizza multirischio/catastrofale attivabile al rogito
- Studio di fattibilità energetica con incentivi
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Domande frequenti
Quando far fare le verifiche: prima della proposta o prima del compromesso?
Idealmente prima della proposta d'acquisto. Se i tempi non lo consentono, inserire nella proposta una clausola sospensiva legata all'esito della verifica di conformità e far eseguire la due diligence prima del compromesso.
L'agenzia immobiliare non fa già questi controlli?
No: l'agenzia raccoglie i documenti forniti dal venditore ma non è tenuta a verificarne la conformità tecnica. La responsabilità di dichiarare la regolarità è del venditore; il rischio economico, senza verifiche, è dell'acquirente.
Se trovo un abuso posso comunque comprare?
Dipende: molte difformità interne sono sanabili con CILA o SCIA in sanatoria (costo 1.000–3.000 € più sanzione). Altre, come ampliamenti di volume non condonati, non lo sono. Il tecnico ti dice in quale caso sei e con quali costi, così puoi trattare il prezzo o rinunciare.