Quando è obbligatoria la variazione catastale
- Lavori che cambiano la planimetria: spostamento di tramezzi, nuovi bagni, chiusura di balconi, soppalchi.
- Frazionamento di un'unità in più unità o fusione di più unità in una.
- Ampliamenti, recupero di sottotetti, trasformazione di garage in abitazione.
- Cambio di destinazione d'uso (da negozio ad abitazione, da ufficio a negozio).
- Planimetria catastale difforme dallo stato reale scoperta prima di vendere o chiedere un mutuo.
- Variazioni della consistenza che incidono sulla rendita (nuovi vani, pertinenze).
Come si fa la variazione catastale
- 1Rilievo dello stato di fatto e confronto con la planimetria depositata.
- 2Verifica del titolo edilizio: la variazione deve essere coperta da CILA/SCIA/permesso; altrimenti serve prima la sanatoria.
- 3Redazione della nuova planimetria e proposta di rendita con il software DOCFA.
- 4Presentazione telematica su SISTER con firma digitale e pagamento dei tributi (50 € per unità).
- 5Esito in 1–3 giorni: planimetria e rendita aggiornate; l'Agenzia può rettificare la rendita entro 12 mesi.
Quanto costa la variazione catastale
L'onorario del tecnico va da 350 € a 700 € per unità, in base a dimensione e complessità (frazionamenti e cambi d'uso costano di più); i tributi catastali sono 50 € per ogni unità variata. Se scopri la difformità vendendo casa, la variazione è urgente: il notaio non rogita senza conformità catastale.
Sanzioni per variazione catastale omessa o tardiva
Chi non presenta la variazione entro 30 giorni dalla fine lavori rischia una sanzione da 172 a 1.032 € per unità immobiliare, ridotta con il ravvedimento operoso (da circa 20 € se si regolarizza entro pochi mesi). L'Agenzia può inoltre attribuire d'ufficio una rendita presunta, con costi a carico del proprietario.
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Domande frequenti su variazione catastale
Variazione catastale e DOCFA sono la stessa cosa?
Il DOCFA è la procedura informatica con cui si presenta la variazione catastale (e la costituzione di nuove unità). In pratica i due termini si usano come sinonimi.
La variazione catastale cambia le tasse?
Se cambia la rendita, cambiano IMU, imposta di registro e base imponibile per successioni e compravendite. Il tecnico ti indica la rendita proposta prima della presentazione.
Serve per spostare una porta interna?
Se la planimetria cambia in modo visibile (nuova apertura, tramezzo spostato) sì; piccole modifiche non rilevanti ai fini della consistenza possono non richiederla: chiedi al tecnico.
Posso fare la variazione catastale senza pratica edilizia?
No: la variazione deve corrispondere a lavori legittimi. Se non c'era titolo edilizio serve prima la CILA o SCIA in sanatoria.